Union Investment strebt eine Mehrheitsbeteiligung bei Nico Rottkes Firma aam2cred an. Mindestens 200 Millionen Euro sollen jedes Jahr für gemeinsame Kreditfonds eingeworben werden.
Das Weihnachtsfest 2020 wird Nico Rottke in guter Erinnerung bleiben. Zwei Tage vor Heiligabend hatte der Gesellschafter des Asset-Managers aamundo und langjährige Immobilienprofessor an der EBS für seine eigene, ganz besondere Bescherung gesorgt: 'Wir haben sicherlich den maßgeblichen Vertrag unserer Berufskarriere für unser Unternehmen unterzeichnet.'
Gegenstand des offenbar historischen Akts ist der Einstieg von Union Investment bei aam2cred, einer der beiden Nachfolgefirmen von aamundo. Die vergibt und managt im Auftrag institutioneller Kunden Immobilienkredite, in der Regel als Nachrangkapital.
In einem ersten Schritt beteiligt sich Union mit zehn Prozent an dem Kreditmanager. Eine Aufstockung der Anteile ist ausdrücklich vorgesehen. Stufenweise soll die Beteiligung bis 2029 auf 65 Prozent steigen. 'Wir haben diese Option und wollen sie auch nutzen', sagt André Haagmann, Geschäftsführer von Union Investment Institutional (UIN). Eine Komplettübernahme sei nicht geplant. 'Uns ist wichtig, dass der Kompetenzträger an Bord bleibt', ergänzt Haagmann.
Zusammen wollen die Vertragspartner Immobilienfinanzierungen in Form von Mezzaninekrediten und Whole Loans anbieten. Geplant sei, eine ganze Serie von Kreditfonds aufzulegen. Union Investment kümmert sich dabei um Vertrieb, Regulierung, Reporting und Fondsadministration, aam2cred bringt die Immobilienkompetenz mit, macht die Anlageberatung und managt das Kreditportfolio.
'Auf dem Mezzaninemarkt haben sich in der Vergangenheit viele Anbieter bewegt, aber kaum jemand mit den Möglichkeiten und der Ernsthaftigkeit von Union Investment', versucht Rottke die Dimension der Partnerschaft zu verdeutlichen. Die zum genossenschaftlichen Finanzverbund gehörende Fondsgesellschaft verwaltet für ihre Kunden Vermögenswerte in Höhe von 394 Milliarden Euro. Mit zwei Dritteln entfällt das Gros auf Rentenpapiere, die Immobilienfonds von Union Investment kommen
auf ein Volumen von rund 50 Milliarden Euro.
Mit einem so starken Partner an der Seite ergäben sich nun ganz neue Perspektiven. 'Wir werden jetzt vom Markt als Teil der Union-Familie wahrgenommen. Das Renommee der Union und die Mezzanine-Expertise von Aam2cred führen zu einem völlig anderen Marktauftritt', weiß Rottke. Jetzt seien die Voraussetzungen geschaffen, ein Serienprodukt strukturieren zu können - einen Plan, den Rottke schon seit einigen Jahren verfolgt. 'Dazu brauchen Sie einen Partner, der auch in Serie Kapital akquirieren kann.' Den hat Rottke nun offenbar gefunden.
Abhängig von der Marktentwicklung soll alle zwei bis drei Jahre ein neuer Kreditfonds aufgelegt werden. Pro Jahr will UIN-Chef Haagmann mindestens 200 Millionen Euro hierfür einwerben. 'Wichtig ist dabei, dass durch die Durchschau auf die Einzelassets eine bessere Abbildung der Anforderungen für regulierte Anleger sichergestellt ist, wie zum Beispiel die Sicherstellung des Meldewesens an die Aufsicht, die Abbildung des Risikobeitrags im jeweiligen Risikomanagementsystem des Anlegers oder die Ermittlung der hieraus anfallenden Eigenkapitalbelastung für eine Versicherung oder zum Beispiel ein Kreditinstitut.'
Die Auflage des Premierenfonds ist für das zweite Quartal dieses Jahres vorgesehen. 'Wir hoffen, dass wir die Genehmigung hierfür von der Luxemburgischen Wertpapieraufsicht demnächst erhalten werden', sagt Haagmann. Das Kapital in Höhe von 200 Millionen Euro will er bis zum Ende des ersten Halbjahres eingesammelt haben.
Für das erste geplante Fondskonzept liegt der Investitionsschwerpunkt auf Wohn- und Büronutzungen, in kleinerem Umfang sollen auch Logistikimmobilien finanziert werden. Der geografische Fokus liegt auf Deutschland, etwa zehn bis 20 Prozent des Kapitals könnte in Immobilienfinanzierungen in die deutschsprachigen Nachbarländer Österreich und die Schweiz fließen. 'Wir machen Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien. Und wir wollen in jedem Fall relevantes Eigenkapital und Sicherungsinstrumente vom Eigentümer sehen', erklärt Rottke.
Im Schnitt wird der Fonds Mezzaninetranchen in Höhe von 12,5 Millionen Euro vergeben, für Whole Loans sind mittlere Transaktionsgrößen von 20 Millionen Euro vorgesehen. Erstrangkredite mit Ausläufen von üblicherweise maximal 60 Prozent will Rottke nicht ausreichen. 'Das bleibt den Banken vorbehalten. Das wäre für uns auch renditemäßig nicht interessant.' Das Renditeziel des Fonds liegt bei sechs bis sieben Prozent p. a. (IRR).
Mit einem Fondsvermögen von 200 Millionen könnten über die Laufzeit von voraussichtlich sechs Jahren
Immobilieninvestments von etwa 1,5 Milliarden Euro getätigt werden, rechnet Rottke vor. 'Falls es daneben spannende Investments gibt, die nicht in unsere Fondsstruktur passen, können wir das parallel in Individualmandaten abbilden.'
Das Timing für den Einstieg von Union Investment in den Immobilienkreditmarkt hält Rottke für goldrichtig. 'Wir kommen jetzt in eine Zeit, in der Mezzaninekapital einen steilen Aufstieg erfahren wird.' Er schätzt das aktuelle Marktvolumen auf rund acht bis zehn Milliarden Euro. In den kommenden Jahren hält er eine Verdopplung auf 20 Milliarden Euro für realistisch.
Der Bankenmarkt befinde sich seit der Finanzkrise von 2008 in einer Restrukturierungsphase, die Institute zögen sich nach und nach aus bestimmten Finanzierungen zurück. 'Die Beleihungsausläufe sind in den vergangenen Jahren signifikant nach unten gezogen worden.' In der Folge klaffe eine Finanzierungslücke, die von alternativen Anbietern geschlossen werden müsse. 'Dafür werden unter anderem wir mit unserem Serienprodukt sorgen.'
Daneben gibt es freilich eine ganze Reihe weiterer Kreditmanager, die sich ebenfalls ein Stück vom größer gewordenen Kuchen abschneiden wollen. Dazu zählen etablierte Mezzaninefinanzierer wie HFS und Empira, aber auch recht neue Anbieter wie 777 Capital, Rothschild, BF.direkt und FAP.
Die vielen semiprofessionellen Anbieter wie Family Offices und Pensionskassen, die in der Vergangenheit direkt Mezzaninekapital vergeben haben, werden sich dagegen vermutlich eher vom Markt zurückziehen, glaubt Rottke. 'Hier werden jetzt die negativen Seiten zu spüren sein, wenn aufgrund der Corona-Pandemie einige Projektentwicklungen platzen werden. Es wird relevante Ausfälle geben. Die Anzahl der Marktteilnehmer auf der Kreditgeberseite wird sich trotz des Wachstums vermutlich konsolidieren.'
Das bedeutet aber nicht, dass weniger Mezzaninekapital zur Verfügung stehen wird. Rottke geht davon aus, dass viele der bisherigen Anbieter künftig ihre Investments auf indirektem Weg tätigen und sich professionellen Kreditfondsmanagern anschließen werden. 'Wenn das Produkt so ausgestaltet ist, dass die Kapitalgeber indirekt in der gewünschten Losgröße mit attraktivem Risiko-Rendite-Profil investieren können, verdienen sie deutlich mehr, als wenn sie selbst den Kredit vergeben. Schließlich entfällt der Aufwand für die Administration und sie müssen keine Work-out-Spezialisten vorhalten. Und aufgrund der hohen Diversifikation sind ihre Erträge zudem sicherer.'
Autor: Katzung, Nicolas
Quelle Text: Handelsblatt online vom 04.03.2021
Rubrik: Inside
Real Estate
Dokumentnummer: HB 26976188
Quelle Bild: Union Investment