immobilienmanager sprach mit Dr. Nico Rottke, Geschäftsführer aam2cred, und Dr. Maximilian Brauers, Geschäftsführer Union Investment Institutional GmbH, über das erste gemeinsame Jahr.
Über den Sommer des vergangenen Jahres hat aam2cred das Geld für seinen ersten Kreditfonds unter dieser Flagge eingesammelt. Ist es als spezialisierter Player auf dem Immobilienfinanzierungsmarkt einfacher als zuvor unter dem Dach der aamundo Immobilien Gruppe?
Dr. Nico Rottke: Zuvor als Gemeinschaftsunternehmen aamundo haben wir zwar mit institutionellen Investoren zusammengearbeitet, aber wir hatten keine eigenen Fonds. Auch jetzt sind wir nicht direkt an den Markt gegangen, sondern Union Investment als Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe hat das Pilot-Kapital bei den Volksbanken und Raiffeisenbanken eingesammelt. Dr. Maximilian Brauers: Union Investment ist als Partner an aam2cred beteiligt, um den wichtigen Wachstumsmarkt Private Debt zu erschließen. Wir brauchten hier einen starken Partner mit Kenntnissen zur Strukturierung von Kreditfonds. Gemeinsam haben wir es geschafft, auch ohne einen ersten Fonds im Markt, nahezu 200 Millionen Euro bei den Volksbanken und Versorgungs- werken als First Mover einzusammeln.
Und aus welchen Bereichen sollen Ihre Kapitalgeber in Zukunft kommen?
Brauers: Vor allem bei Versorgungswerken und Versicherungen sehen wir einen großen Bedarf. Diese lassen sich mit einem ersten aktiven Fonds am Markt dann leichter überzeugen. Wir bringen eine treuhänderische Leistung für unsere Kunden. Alles baut darauf auf, wie wir ihr Vertrauen bedient haben.
Haben Sie bereits Finanzierungen aus diesem Pool heraus getätigt? Wenn ja, welche?
Rottke: Nach der Anmeldung des Fonds in Luxemburg hatten wir im Sommer 2021 den Kapitaleinwerbeprozess umgesetzt und waren im September einsatzfähig zur Prüfung von ersten immobilienwirtschaftlichen Projekten. Im Dezember haben wir so schon die ersten Finanzierungen gestartet. Aktuell ist etwa ein Viertel des Fondsvolumens vergeben. Insgesamt sind wir damit an Immobilien im Wert von 150 bis 200 Millionen Euro beteiligt. Wir vergeben Whole Loans und Mezzanine-Finanzierungen. Dabei streben wir größere Mezzanine-Tranchen in der Größenordnung von 20 bis 50 Millionen Euro an. Das ist dann institutionelles Geschäft mit Profis auf der anderen Seite. Die Kreditdauer ist meist mit etwa 2,5 Jahren recht kurz, sodass während der Haltdauer des Fonds von etwa sechs bis acht Jahren die gesamte Kapitalsumme etwa drei Mal in insgesamt acht bis zehn Projekte oder Objekte pro Kapitalzyklus investiert wird.
Dieser erste Fonds bleibt aber doch nicht der einzige, oder?
Brauers: Nein, wir planen eine Fondsserie. Ab einer Vergabequote von 60 Prozent öffnen wir einen neuen Fonds für neue Gelder. Angesichts der Pipeline führen wir schon wieder erste Gespräche. Zur Osterzeit erwarten wir dann die Zusagen für das zweite Closing.
Mit welcher Rendite rechnen Sie für Ihren Kreditfonds?
Brauers: Wir streben ein gutes Rendite-/Risikoprofil an mit einer Gesamtverzinsung von sechs Prozent plus. Im nächsten Schritt denken wir darüber nach, das Profil der Fonds weiter zu differenzieren, um noch gezielter die unterschiedlichen Wünsche der Anlegerbedienen zu können.
Und zu welchen Konditionen können Kapitalnehmer bei Ihnen Finanzierungen bekommen?
Rottke: Das hängt natürlich sehr stark vom emittierten Risiko ab. Aber wir sind kein Hochrisiko-Mezzanine-Geber. Wir bewegen uns in dem Bereich, den aktuelle Mezzanine-Marktreports mit Zinskonditionen von neun bis 15 Prozent angeben. Wichtiger ist für die Kreditnehmer bei Mezzanine aber vor allem die Belastbarkeit des Kreditgebers und das Timing. Außerdem müssen sich Projektentwickler entscheiden, ob sie eine Gewinnbeteiligung einräumen und sich dafür in die Bücher blicken lassen wollen. Dann sind die nominalen Zinssätze natürlich etwas günstiger. Whole Loans liegen bei fünf bis sechs Prozent.
Finanzieren Sie auch außerhalb Deutschlands?
Rottke: Es gibt Anfragen und wir prüfen auch Projekte in Österreich. Aber die ersten Darlehen gingen nach Deutschland.
Sehen Sie eine stärkere Nachfrage für Revitalisierungs- oder Refurbishment-Finanzierungen durch die ESG-Anforderungen?
Rottke: Es gibt Anfragen, aber diese dominieren noch nicht. Ich beobachte, dass das Thema bei Finanzierungen zurzeit eher noch am Anfang steht. Dies wird sich sicherlich im Zeitverlauf ändern. Brauers: Ich sehe hier eine Marktlücke. Wenn Bestandshalter ihr Portfolio bereinigen, um ein besseres ESG-Rating zu erreichen, können andere Investoren diese aufkaufen, entwickeln und damit zu Artikel-acht-Objekten upgraden. Dafür werden Finanzierungen gebraucht. Allerdings werden das vor allem die Senior-Darlehensgeber übernehmen.
Union Investment will bis 2029 die Beteiligung auf 65 Prozent steigern, hieß es im Frühjahr 2021. Bleiben Sie dabei und wann wollen Sie aufstocken?
Brauers: Noch halten wir zehn Prozent, aber wir haben die Option, dass wir im Zeitverlauf auch die Mehrheit übernehmen können. Rottke: Ja, das waren sehr intensive Verhandlungen. Das Aufstocken der Beteiligung haben wir aber nicht an das Erreichen bestimmter Ziele gekoppelt und auch über einen langen Zeitraum definiert. Brauers: Uns ist es wichtig, dass dies ein langfristiges Engagement ist – wir fungieren nicht nur als Startkurbel. Zudem wollten wir das Mezzanine-Geschäft nicht direkt unter dem Union-Dach ansiedeln, weil es spezielle Strukturen braucht, um in diesem schnellen Geschäft zu agieren. Rottke: Es war eine Liebenshochzeit. Die Kompetenzen unserer beiden Unternehmen passen einfach zusammen. Union Investment ist Experte fürs Fundraising, für den administrativen Bereich und kennt sich vor allem bei Core-Immobilien sehr gut aus. Wir machen aber de facto keine Core-Immobilien-, sondern Finanzgeschäfte mit vor allem Value-Add-Immobilien oder Projekten als Sicherheit im Hintergrund. Daher müssen wir Personen, die bei aam2cred arbeiten, gleichwohl sozusagen selbst formen: Sie brauchen Kenntnisse über den Beteiligungs-, den Kredit-, den Immobilien- sowie den institutionellen Kapitalmarkt.
aam2cred scheint derzeit stark zu expandieren, so haben Sie zum Beispiel in Frankfurt mit dem neuen Büro an der Bockenheimer Landstraße zusammen mit aam2core ihre Fläche verdoppelt und in Hamburg einen zweiten Bürostandort angemietet. Welche Strategie steckt hinter dieser Expansion?
Rottke: Wir haben unser erstes Etappenziel, den ersten Fonds, geschafft. Das ist sehr befriedigend. Wir rechnen damit, dass wir auch 2022 aus dem Vollen schöpfen und eine große Projektpipeline für unsere Kredite prüfen können. Aktuell sind wir 18 Mitarbeiter, aber der Markt für Mezzanine Kapital wächst auf der einen Seite und konsolidiert sich auf der anderen Seite gleichzeitig. Semiprofessionelle Player wie kleinere Family Offices oder kleinere Versorgungswerke scheiden aus, respektive legen indirekt an. Daher wollen wir das Team weiter ausbauen, um in Zukunft auch mehrere Fonds gleichzeitig betreuen zu können. Das Gespräch führte Bianca Diehl.
IMMOBILIENMANAGER#01.2022