Union Investment hat das Eigenkapital für den ersten gemeinsamen Kreditfonds mit Nico Rottkes Firma aam2cred eingesammelt. Mit Komplettfinanzierungen aus einer Hand will sich Rottke vom Wettbewerb abgrenzen.
Der Markt der alternativen Immobilienfinanzierer ist um einen Kandidaten reicher: Der Investmentmanager aam2cred und Union Investment haben ihren ersten gemeinsamen Kreditfonds mit Eigenkapital gefüllt. Über die Sommermonate wurden rund 200 Millionen Euro eingesammelt. Das Geld stammt von institutionellen Investoren und von Partnern aus der genossenschaftlichen Finanzgruppe.
'Wir sind mit unserem Fonds jetzt live und lieferfähig'
, sagt Nico Rottke, einer der drei Geschäftsführer von aam2cred, im Gespräch mit Handelsblatt Inside Real Estate.
Das Fondskapital soll in Form von Mezzaninekrediten, Whole Loans und Brückenfinanzierungen an Immobilieninvestoren und Projektentwickler weitergereicht werden. Der Hauptmarkt ist Deutschland, nach den Worten von Rottke werde man aber auch mit 'anderthalb Augen' auf Österreich schauen. Finanzierungsanlässe können sowohl Grundstücksankäufe, Bestandsinvestments als auch Neubauprojekte sein. Mezzaninekredite sollen laut Rottke vorzugsweise mit Fremdkapitalcharakter vergeben werden. 'Oder mit etwas geringerer Verzinsung, aber dann mit einer Gewinnbeteiligung', ergänzt der frühere Immobilienwissenschaftler und Leiter des Real Estate Management Institutes der European Business School.
Der Anlagehorizont sei vergleichsweise kurz gewählt. Das erlaubt es dem Fondsmanagement, das Kapital über die Fondslaufzeit von mindestens sechs Jahren mehrfach zu vergeben.
'Aufgrund der rollierenden Anlage der eingeworbenen Mittel stehen somit über die Fondslaufzeit mehr als 500 Millionen Euro Finanzierungsvolumen zur Verfügung'
, erläutert Maik Rissel, Geschäftsführer von aam2cred und zuständig für die Fondsinvestments. Bei Einzelengagements zwischen zehn und 50 Millionen Euro rechnet Rissel im Schnitt mit rund 30 Finanzierungen, die insgesamt begleitet werden können.
Als Unterscheidungsmerkmal zu anderen alternativen Kreditgebern sehen Rottke und Rissel die Möglichkeit, sowohl Erstrang als auch Nachrangkredite zu vergeben. Die meisten Anbieter, die in Deutschland aktiv sind, fokussieren sich allein auf das Mezzanine-Segment. Etwa 150 von diesen hat der Kapitalvermittler FAP, der selbst einen Mezzanine-Kreditfonds managt, in einer Analyse aus dem vergangenen Jahr identifiziert. Rottke schätzt den 'echten' Markt deutlich kleiner ein: 'Hier werden auch Kapitalgeber betrachtet, die nur einmalig oder sehr selten aktiv waren. Im Kern dürfte der Wettbewerb aus einem Dutzend Anbietern bestehen.'
Dazu zählen Häuser wie BF.direkt oder Edmond de Rothschild, die wie aam2cred einen Hybridfonds am Start haben, der sowohl Mezzanine-Finanzierungen als auch Whole Loans im Programm hat. Andere Anbieter wie Caerus haben sich dagegen auf das Whole-Loan-Segment fokussiert, das Erst- und Nachrangkapital aus einer Hand anbietet. Ausschließlich in diesem Segment will sich auch der Investment- und Asset-Manager Capital Bay tummeln, der vor Kurzem das erste Investment für seinen Kreditfonds mit einem Zielvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro gemeldet hat.
Die aam2cred-Geschäftsführer wollen es weitgehend flexibel halten, für welche Darlehensvariante sie sich entscheiden. Meistens dürfte es sich um eine Kombination handeln. Etwa dann, wenn Projektentwicklern für die Grundstücksakquise zunächst ein Whole Loan gewährt wird, der im Zuge der Projekterstellung durch eine Bankfinanzierung teilweise abgelöst und in eine Mezzanine-Finanzierung umgewandelt wird. Als 'GU-Finanzierung' oder 'Whole Loan Flex' bezeichnet Rissel das Produkt. 'Das wird gerne bei der Akquisition in Bieterverfahren eingesetzt, weil das mit einer normalen Bankenfinanzierung nicht funktioniert.'
Für den Einsatz von Whole Loans habe man sich ganz bewusst entschieden, erläutert Rottke. Viele Projektentwickler wünschten sich einen Partner, der nicht nur eine Tranche, sondern die komplette Finanzierung umsetzt.
'Wir wollen nicht nur ein Tranchenfinanzierer sein, sondern haben die Ambition, die Investitionen ganzheitlich zu betrachten.'
Bis zu 90 Prozent der Entstehungskosten beziehungsweise des Marktwerts sind über den Kreditfonds von aam2cred finanzierbar, wobei Rottke die Maximalgrenze eher als Ausnahmefall verstanden haben will. Die Zinsen für die Kredite variieren je nach Beleihungsauslauf (LTV). Für Mezzanine-Kredite mit Fremdkapitalcharakter und bis zu 80 Prozent LTV werde eine Verzinsung im zweistelligen Prozentbereich erwartet. Bei eigenkapitalähnlichen Mezzanine-Tranchen und etwas höheren LTVs liege die Basisverzinsung zwar nur im einstelligen Prozentbereich, dafür werde ein Equity-Kicker im Erfolgsfall fällig. Die Gesamtverzinsung liegt somit über jener des Debt-Mezzanine-Produkts. Für die Fondsinvestoren liegt das Ausschüttungsziel bei etwa sechs Prozent pro Jahr.
Bezüglich des Risikoappetits begreife man sich als 'Wertschöpfungsfinanzierer' in Abgrenzung zu spekulativer oder klassischer erstrangiger Finanzierung von großen Teilen des Wettbewerbs, erläutert Rottke.
Die Pipeline mit potenziellen Kreditkunden ist laut Rissel bereits prall gefüllt. 'Wir haben uns fast 14 Milliarden Euro Immobilienvermögen angeschaut und geprüft. Die Nachfrage ist immens.' Er geht davon aus, dass innerhalb der ersten zwölf Monate die 200 Millionen Fondsvermögen bereits einmal vollständig investiert sein werden.
In Abgrenzung zum Premierenfonds, der mit einem breiten Anlagespektrum ausgestattet ist, sollen die Folgefonds etwas fokussierter zu Werke gehen - sowohl was die Nutzungsarten angeht als auch was die Aufteilung zwischen Erst- und Nachrangkrediten betrifft.
Genügend Futter wird es nach Meinung von Rottke zukünftig allemal geben. Mit zunehmender Bankenregulatorik wird der Finanzierungsanteil klassischer Kreditgeber weiter zurückgehen und Raum für alternative Finanzierer geben, ist er überzeugt. Rottke rechnet mit einer Verdopplung des Mezzanine-Kapitalvolumens in den nächsten drei bis vier Jahren. Aktuell schätzt Rottke den Anteil alternativer Finanzierer am gesamten gewerblichen Immobilienkreditmarkt auf rund zehn Prozent. 'In reifen Märkten wie den USA oder Großbritannien sind es etwa 20 Prozent. Dahin wird die Reise auch in Deutschland gehen.'
Katzung, Nicolas
Quelle: Handelsblatt online vom 20.08.2021